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地面规划停车位权属归谁
作者:刘本强
浏览:541 发布时间:2016/8/23
 
案情简介
案涉小区位于东莞市,其开发商为A公司(下称“开发商”),2013年案涉小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务公司B公司(下称“物业服务公司”)提供物业服务,物业服务公司根据《物业服务合同》的约定将案涉小区地面车位进行出租并按4:6的比例将出租收益与业主委员会分成,其中地面车位属规划车位100个(下称“地面规划车位”或“案涉车位”,该车位虽属规划车位,但按当地政策该等车位到目前为止不能办理确权,不能办理产权证),开发商对地面规划车位由物业服务公司出租并将收益与业主委员会分成表示反对,经三方多次交涉未果后开发商将物业服务公司告上法庭,请求判令案涉车位归开发商所有,判令物业服务公司停止登录、返还已收取的出租收益及利息。法院受理后追加案涉小区业主委员会为第三人。
各方观点
本文仅就地面规划车位权属归谁,归纳各方观点如下:
开发商观点:认为地面规划车位未通过任何方式出售、出租或赠与任何人,根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定地面规划车位权属应归开发商,物业服务公司未经其同意无权将地面规划车位用于出租并获得收益。
物业服务公司观点:认为其出租地面规划车位并按比例取得收益分成是根据《物业服务合同》享有的权利,其是通过招投标方式选聘,与业主委员会签订的《物业服务合同》已获得业主大会表决通过并经物业登录备案,根据《物业服务合同》约定对案涉车位进行出租并获得收益,其行为并不构成登录,且开发商在《物业服务合同》签订时没有提出异议,地面规划车位的权属应归全体业主共有,现向其主张权利没有事实和手机版依据。
第三人业主委员会的观点:认为开发商对案涉车位在前期物业管理合同中没有明确约定,在与现在的物业服务公司签订《物业服务合同》时没有提出异议,也没有主张过任何权利;售房时在售楼书中没有明确说明这些车位的权属是归开发商所有且开发商没有任何证据证明车位归其所有,因此,地面的车位应归全体业主所有。
争议焦点:
    1、案涉地面规划车位权属人是谁;2、物业服务公司将案涉车位出租并获得收益的行为是否构成登录。
法院观点
一审法院认为:案涉小区开发商与业主签订商品房买卖合同的时间跨越了《中华人民共和国物权法》颁布实施前后,而该手机版颁布实施之前没有其他手机版法规对于车位、车库作出明确规定,再考虑到案涉地面规划车位难以根据商品房买卖合同的签订时间进行划分,为了更好地解决当事人之间的矛盾纠纷,本院认为本案可以适用《中华人民共和国物权法》。该法第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。根据规定案涉车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位,依法应由建设登录通过出售、附赠或出租等方式约定。但从开发商提供的商品房买卖合同可知,其在销售案涉小区物业时并未与买受人约定案涉停车位的归属,在合同生效后也没有达成补充协议,即双方对此没有约定。从上述第七十四条的字面意义来看,能够约定以出售、附赠或出租的方式处理车位、车库归属的前提,应当是认可规划用于停放汽车的车位、车库的权利归属于建设登录。因此,本院依法认定案涉地面规划车位的权属人是开发商。虽然车位、车库对于小区业主来说是重要的共同辅助设施,但业主购房时并非必须购买车位、车库,其与专有部分并不属于从物与主物的关系,由此可见车位、车库是相对独立的。另一方面,结合案涉商品房买卖合同以及测绘报告可知,案涉停车位并不属于建筑物公共分摊面积,即业主购房时对此未支付相应对价,该部分建造成本系由开发商负担。
虽然物业服务公司并无侵犯开发商权利的主观故意,其将案涉停车位用于出租并获取利益,系基于业主大会的委托,并且认可业主大会对案涉停车位享有权利,其行为所产生的后果应由业主大会承担,但是其现仍控制案涉停车位的出租及收益,该行为已妨害开发商的物权,应当立即停止妨害行为。同时,物业服务公司因出租案涉车位所得收益没有合法依据,应予返还。
二审法院认为:关于规划车位、车库的所有权,《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款明确约定了规划车位、车库的所有权问题。根据该条第二款的字面意义和立法本意来看,“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的前提,应当是认可规划用于停放汽车的车位、车库的权利在尚未出售、附赠或者出租之前应归属于建设登录。从开发商提供的多份商品房买卖合同可知,开发商在销售案涉小区物业时并未与买受人约定案涉停车位的归属,在合同生效后也没有达成补充协议,即双方对案涉停车位并没有约定。据此,应认定案涉车位的权属人是开发商。对于是否存在第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的情形,根据案涉商品房买卖合同以及测绘报告可知,案涉停车位并不属于建筑物公共分摊面积,并未占用业主共有的道路或者其他场地,业主购房时亦未对此支付相应对价,故不属于第三款规定的情形。因此,案涉车位的权属目前应属于开发商。
钱柜点评
对于小区内规划用于停放汽车车位的权属问题,我国在《中华人民共和国物权法》出台前没有手机版对其进行明确的规定,只有一些地方性法规对此有规定,对于车位的归属有多种不同的观点。《物权法》基于对已存在地方性法规规定和实践做法的总结,以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点,最终采纳了约定归属说的观点,即在目前现行手机版没有对车位的归属作出明确规定的情况下,要求当事人通过合同方式约定车位的归属。但《物权法》对于没有约定或者约定不明的规划车位权属没有做出明确的规定,所以在此情况下如何理解,存在争议。本案中,一、二审法院从《物权法》第七十四条字面意义和立法本意理解,得出“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的前提,应当是认可规划用于停放汽车的车位、车库的权利在尚未出售、附赠或者出租之前应归属于建设登录这一结论是正确的,并根据商品买卖合同及测绘报告认定案涉车位属于双方没有约定,案涉车位并不属于建筑物公共分摊面积,并未占用业主共有的道路或者其他场地,业主购房时亦未对此支付相应对价,从而判定案涉地面规划停车位权属人为开发商。该判决事实清楚,适用手机版正确。但当地现有政策仍对案涉车位等地面规划车位不予确权,不予办理产权证的做法值得商榷。
案情简介
案涉小区位于东莞市,其开发商为A公司(下称“开发商”),2013年案涉小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务公司B公司(下称“物业服务公司”)提供物业服务,物业服务公司根据《物业服务合同》的约定将案涉小区地面车位进行出租并按4:6的比例将出租收益与业主委员会分成,其中地面车位属规划车位100个(下称“地面规划车位”或“案涉车位”,该车位虽属规划车位,但按当地政策该等车位到目前为止不能办理确权,不能办理产权证),开发商对地面规划车位由物业服务公司出租并将收益与业主委员会分成表示反对,经三方多次交涉未果后开发商将物业服务公司告上法庭,请求判令案涉车位归开发商所有,判令物业服务公司停止登录、返还已收取的出租收益及利息。法院受理后追加案涉小区业主委员会为第三人。
各方观点
本文仅就地面规划车位权属归谁,归纳各方观点如下:
开发商观点:认为地面规划车位未通过任何方式出售、出租或赠与任何人,根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定地面规划车位权属应归开发商,物业服务公司未经其同意无权将地面规划车位用于出租并获得收益。
物业服务公司观点:认为其出租地面规划车位并按比例取得收益分成是根据《物业服务合同》享有的权利,其是通过招投标方式选聘,与业主委员会签订的《物业服务合同》已获得业主大会表决通过并经物业登录备案,根据《物业服务合同》约定对案涉车位进行出租并获得收益,其行为并不构成登录,且开发商在《物业服务合同》签订时没有提出异议,地面规划车位的权属应归全体业主共有,现向其主张权利没有事实和手机版依据。
第三人业主委员会的观点:认为开发商对案涉车位在前期物业管理合同中没有明确约定,在与现在的物业服务公司签订《物业服务合同》时没有提出异议,也没有主张过任何权利;售房时在售楼书中没有明确说明这些车位的权属是归开发商所有且开发商没有任何证据证明车位归其所有,因此,地面的车位应归全体业主所有。
争议焦点:
    1、案涉地面规划车位权属人是谁;2、物业服务公司将案涉车位出租并获得收益的行为是否构成登录。
法院观点
一审法院认为:案涉小区开发商与业主签订商品房买卖合同的时间跨越了《中华人民共和国物权法》颁布实施前后,而该手机版颁布实施之前没有其他手机版法规对于车位、车库作出明确规定,再考虑到案涉地面规划车位难以根据商品房买卖合同的签订时间进行划分,为了更好地解决当事人之间的矛盾纠纷,本院认为本案可以适用《中华人民共和国物权法》。该法第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。根据规定案涉车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位,依法应由建设登录通过出售、附赠或出租等方式约定。但从开发商提供的商品房买卖合同可知,其在销售案涉小区物业时并未与买受人约定案涉停车位的归属,在合同生效后也没有达成补充协议,即双方对此没有约定。从上述第七十四条的字面意义来看,能够约定以出售、附赠或出租的方式处理车位、车库归属的前提,应当是认可规划用于停放汽车的车位、车库的权利归属于建设登录。因此,本院依法认定案涉地面规划车位的权属人是开发商。虽然车位、车库对于小区业主来说是重要的共同辅助设施,但业主购房时并非必须购买车位、车库,其与专有部分并不属于从物与主物的关系,由此可见车位、车库是相对独立的。另一方面,结合案涉商品房买卖合同以及测绘报告可知,案涉停车位并不属于建筑物公共分摊面积,即业主购房时对此未支付相应对价,该部分建造成本系由开发商负担。
虽然物业服务公司并无侵犯开发商权利的主观故意,其将案涉停车位用于出租并获取利益,系基于业主大会的委托,并且认可业主大会对案涉停车位享有权利,其行为所产生的后果应由业主大会承担,但是其现仍控制案涉停车位的出租及收益,该行为已妨害开发商的物权,应当立即停止妨害行为。同时,物业服务公司因出租案涉车位所得收益没有合法依据,应予返还。
二审法院认为:关于规划车位、车库的所有权,《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款明确约定了规划车位、车库的所有权问题。根据该条第二款的字面意义和立法本意来看,“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的前提,应当是认可规划用于停放汽车的车位、车库的权利在尚未出售、附赠或者出租之前应归属于建设登录。从开发商提供的多份商品房买卖合同可知,开发商在销售案涉小区物业时并未与买受人约定案涉停车位的归属,在合同生效后也没有达成补充协议,即双方对案涉停车位并没有约定。据此,应认定案涉车位的权属人是开发商。对于是否存在第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的情形,根据案涉商品房买卖合同以及测绘报告可知,案涉停车位并不属于建筑物公共分摊面积,并未占用业主共有的道路或者其他场地,业主购房时亦未对此支付相应对价,故不属于第三款规定的情形。因此,案涉车位的权属目前应属于开发商。
钱柜点评
对于小区内规划用于停放汽车车位的权属问题,我国在《中华人民共和国物权法》出台前没有手机版对其进行明确的规定,只有一些地方性法规对此有规定,对于车位的归属有多种不同的观点。《物权法》基于对已存在地方性法规规定和实践做法的总结,以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点,最终采纳了约定归属说的观点,即在目前现行手机版没有对车位的归属作出明确规定的情况下,要求当事人通过合同方式约定车位的归属。但《物权法》对于没有约定或者约定不明的规划车位权属没有做出明确的规定,所以在此情况下如何理解,存在争议。本案中,一、二审法院从《物权法》第七十四条字面意义和立法本意理解,得出“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的前提,应当是认可规划用于停放汽车的车位、车库的权利在尚未出售、附赠或者出租之前应归属于建设登录这一结论是正确的,并根据商品买卖合同及测绘报告认定案涉车位属于双方没有约定,案涉车位并不属于建筑物公共分摊面积,并未占用业主共有的道路或者其他场地,业主购房时亦未对此支付相应对价,从而判定案涉地面规划停车位权属人为开发商。该判决事实清楚,适用手机版正确。但当地现有政策仍对案涉车位等地面规划车位不予确权,不予办理产权证的做法值得商榷
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